Les sociétés civiles de placement immobilier étant des véhicules de placement utilisant la « pierre », elles peuvent être exploitées en démembrement selon la stratégie définie par l’investisseur. En effet, de nombreux atouts peuvent en découler. Comment fonctionne le montage et quels en sont les avantages ?
Rappel sur l’investissement en SCPI
Avant d’attaquer le vif du sujet, rappelons en quelques lignes le principe de l’investissement en SCPI. Comme indiqué plus haut, ces produits dits « pierre-papier » reposent sur de l’immobilier géré par un tiers. En émettant des titres de propriété, ce dernier réalise des collectes de fonds qui vont servir à constituer son parc immobilier selon ses propres stratégies.
L’objectif est de faire profiter de revenus locatifs au souscripteur sans avoir à s’alourdir d’une quelconque gestion locative. C’est pourquoi, on parle d’épargne immobilière assistée. De plus, le ticket d’entrée est extrêmement abordable. L’acquisition des parts peut alors se faire de différentes manières : en cash ou à crédit, en direct ou à travers une assurance-vie, en pleine propriété ou en démembrement.
Le démembrement d’une SCPI
Lorsqu’on parle de démembrement, les droits de la pleine propriété sont dissociés. Ce montage peut aussi s’appliquer pour les SCPI. La société de gestion qui émet alors ces titres de propriété pour la première fois sur le marché primaire propose des parts en usufruit et en nue-propriété. Ce sont les deux droits réunis pour former la pleine propriété.
L’acheteur des parts en usufruit, appelé usufruitier, encaissera immédiatement les revenus locatifs – ce sont les dividendes. Il détient les parts en usufruit pendant une durée limitée qui est fixée à l’avance. L’acheteur des parts en nue-propriété est appelé nu-propriétaire. Les deux parties, c’est-à-dire l’usufruitier et le nu-propriétaire conviennent communément de cette période, qui peut aller d’une dizaine à une quinzaine d’années, voire plus. Pendant toute cette période, le nu-propriétaire s’abstiendra donc de profiter des dividendes versés. Cependant, il a le droit de vote lors des assemblées générales des associés puisque c’est lui qui va détenir les parts en pleine propriété au moment où le démembrement prend fin, c’est-à-dire lorsque la durée initialement prévue par les deux parties sera expirée.
Les parts de SCPI peuvent aussi faire l’objet de donation. En savoir plus sur infinance.fr.
Les avantages du démembrement de la SCPI
Usufruitier et nu-propriétaire sont tous les deux gagnants dans l’achat de parts démembrées.
Les points forts pour l’usufruitier
Outre la possibilité pour celui-ci de percevoir des loyers immédiats, il achète les parts à prix décoté, puisqu’il ne profite pas de la nue-propriété. Troisième avantage : il est délesté de la revente des parts à sa sortie d’investissement puisque le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de l’actif, l’usufruit s’étant éteint à ce moment-là.
Les atouts de l’achat en nue-propriété
C’est l’achat en nue-propriété qui est le plus avantageux, ce que nous allons expliquer ci-après :
- tout comme dans le cas de l’acquisition des parts en usufruit, celle en nue-propriété permet de profiter d’une décote considérable dans la mesure où la SCPI n’est pas jouie en pleine propriété
- le nu-propriétaire ne percevant pas des revenus locatifs tout en étant propriétaire des parts à terme, il est délesté du paiement de l’impôt foncier y afférent. De même, il ne paie pas d’IFI qui est l’impôt sur la fortune immobilière – charge qui incombe à l’usufruitier.
- à la fin du démembrement, le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété de ses parts, avec un fort potentiel de plus-value puisque ces dernières ont été achetées à prix décoté
- il commencera alors à percevoir les dividendes de la SCPI pour compléter ses revenus, tout en profitant aussi des éventuels avantages tels que la revalorisation des parts et la constitution des provisions pour risques et des reports à nouveau
